Desafíos, ejemplos y aprendizajes en la gestión de condominios.

La administración de condominios se ha convertido en un tema central para la vida urbana en Chile, especialmente en ciudades como Santiago, Valparaíso y Concepción, donde el crecimiento demográfico y la densidad habitacional han impulsado la proliferación de edificios y conjuntos residenciales. La correcta gestión de estos espacios no solo incide en el valor patrimonial de las propiedades, sino también en la calidad de vida y la convivencia de las personas que los habitan. Sin embargo, el fenómeno de la administración de condominios está marcado por diversos desafíos y, en muchos casos, por situaciones problemáticas que requieren atención y soluciones innovadoras.

Panorama general y relevancia

Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en la última década se ha triplicado la cantidad de viviendas en régimen de copropiedad, lo que ha generado la necesidad de contar con administraciones profesionales y transparentes. Los administradores son figuras clave, encargadas de velar por el cumplimiento del reglamento interno, la recaudación de gastos comunes, la mantención de áreas comunes y la gestión de proveedores y personal.

No obstante, la relevancia de la administración ha traído consigo nuevos problemas: desde conflictos entre copropietarios hasta casos de corrupción y manejo arbitrario de recursos. Las denuncias ante el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) y en tribunales civiles dan cuenta de la magnitud de estas situaciones y evidencian la necesidad de fortalecer los mecanismos de control y participación comunitaria.

Casos prácticos emblemáticos

1. La administradora que se apoderó del edificio

En el año 2021, un grupo de residentes de un condominio en la comuna de Ñuñoa denunció ante el Ministerio Público a la administradora, quien había tomado el control absoluto de las decisiones, eliminando la participación de la asamblea de copropietarios. La administradora realizaba contrataciones de servicios sin licitar, modificaba presupuestos sin consulta previa y, en casos extremos, restringía el acceso a áreas comunes para quienes cuestionaban su gestión.

La investigación reveló que existía una red de proveedores vinculados personalmente con la administradora, así como discrepancias en la rendición de cuentas. Finalmente, tras un proceso judicial y mediático, la comunidad logró removerla del cargo y restablecer el funcionamiento democrático de la asamblea.

2. Gastos comunes y transparencia financiera

Otro caso ocurrió en un edificio del centro de Santiago donde los copropietarios comenzaron a notar alzas injustificadas en los gastos comunes. Ante la falta de información clara, organizaron una auditoría externa que descubrió cobros duplicados y facturación de servicios inexistentes. El administrador había realizado movimientos bancarios a cuentas personales y ocultaba información en las reuniones.

Este caso motivó a la comunidad a exigir nuevas reglas de transparencia: publicación mensual de estados financieros, acceso libre a contratos y facturas, y la rotación periódica del administrador. La experiencia puso de manifiesto la importancia de la fiscalización y la educación financiera entre las personas que habitan estos espacios.

3. Problemas con el mantenimiento y seguridad

En la comuna de Maipú, un conjunto habitacional enfrentó una crisis cuando se produjo el colapso de los ascensores y el sistema de agua potable, debido a años de mantención deficiente. La administración priorizaba la reducción de gastos sobre la seguridad y bienestar de las personas residentes, lo que derivó en una serie de demandas por daños y la intervención de la municipalidad.

Luego de la intervención, se implementó un plan de mantención preventiva y la comunidad adoptó protocolos para supervisar que los gastos de mantención fueran realizados por empresas certificadas. Este caso es ejemplo de cómo la administración debe equilibrar la optimización de recursos con la seguridad y el interés colectivo.

4. Conflictos entre copropietarios y administración autoritaria

Un emblemático caso en Providencia involucró a la administración que, según denuncias, ignoraba sistemáticamente las decisiones de la asamblea. Se implementaron normas arbitrarias, como la prohibición injustificada de mascotas y la imposición de multas excesivas por ruidos o uso de espacios comunes.

La falta de diálogo generó una escalada de conflictos y la intervención de abogados especializados en propiedad horizontal. Finalmente, tras la mediación de la municipalidad y la participación activa de personas copropietarias, se logró consensuar un nuevo reglamento y recuperar la gobernanza democrática.

5. Innovación y buenas prácticas: El modelo participativo

En contraste con los casos negativos, existen ejemplos de administración que han optado por modelos de gobernanza abierta y participativa. Un condominio en Las Condes implementó asambleas trimestrales, canales digitales para sugerencias y votaciones, y la integración de comités temáticos (seguridad, mantención, actividades comunitarias).

Esta administración priorizó la transparencia, la capacitación de las personas residentes y la rotación de cargos, lo que resultó en un ambiente de convivencia armónica y eficiencia financiera. El éxito del modelo demuestra que la participación activa y la información clara son claves para una gestión eficaz.

Lecciones aprendidas

• Transparencia y rendición de cuentas: Es fundamental que cada administración informe periódicamente sobre el uso de recursos y las decisiones tomadas, permitiendo el acceso a documentos y estados financieros a todas las personas que habitan el condominio.
• Participación de la comunidad: El involucramiento de las personas copropietarias en las asambleas y procesos de toma de decisión es esencial para evitar abusos de autoridad y garantizar que las reglas respondan a las necesidades reales de quienes viven en el lugar.
• Mecanismos de fiscalización y control: La existencia de auditorías externas, comités de vigilancia y canales de denuncia contribuye a prevenir malas prácticas y fortalecer la confianza en la gestión.
• Educación y capacitación: Promover el conocimiento de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y de los derechos y deberes individuales y colectivos fortalece la defensa de los intereses de la comunidad.
• Promoción de modelos participativos: La experiencia demuestra que la gestión horizontal, democrática y colaborativa mejora los resultados, la convivencia y el valor de las propiedades.

Conclusión

La administración de condominios en Chile está en constante evolución y enfrenta desafíos que requieren soluciones integrales, basadas en la transparencia, la participación y la educación comunitaria. Los casos prácticos analizados muestran que, si bien existen riesgos de abuso e irregularidades, también hay espacio para la innovación y el fortalecimiento de la vida en comunidad. Es tarea de todas las personas involucradas exigir y construir administraciones responsables y democráticas, que pongan en el centro el bienestar colectivo y la preservación del patrimonio común.