Una mirada crítica a la gestión y el rol de las asambleas de copropietarios

En Chile, la administración de condominios ha adquirido una relevancia significativa en el contexto urbano contemporáneo, donde miles de edificios de departamentos y conjuntos habitacionales dependen de una adecuada gestión para mantener la convivencia, el valor de las propiedades y el bienestar de quienes habitan estos espacios. Sin embargo, en los últimos años se han multiplicado las denuncias y preocupaciones respecto a la forma en que muchas administraciones de condominios ejercen su autoridad, actuando al margen de la voluntad colectiva de las asambleas de copropietarios y, en casos extremos, apoderándose de los edificios que administran.

El Rol del Administrador en la Copropiedad

El administrador de condominio es la figura encargada de ejecutar las decisiones tomadas por la asamblea de copropietarios y velar por el correcto funcionamiento del edificio. Sus deberes incluyen la administración de recursos, la supervisión de mantenciones, la gestión de personal y proveedores, y la resolución de conflictos vecinales. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria en Chile regula las atribuciones y límites de los administradores, estableciendo que deben actuar siempre bajo el mandato de la asamblea de copropietarios, la instancia soberana donde las y los dueños de departamentos deliberan y deciden sobre asuntos relevantes.

Desviaciones de la Función Administrativa

A pesar de la normativa, existen numerosos casos en los que las personas encargadas de la administración sobrepasan sus facultades, tomando decisiones de manera unilateral, restringiendo la participación de las y los copropietarios, e incluso controlando de forma excesiva el acceso a la información y los recursos del edificio. Esta tendencia se manifiesta en diversas prácticas que comprometen la transparencia y el carácter democrático de la gestión condominial.

• Control absoluto de los fondos comunes: Hay administradores que manejan las cuentas bancarias del condominio sin entregar información periódica ni rendiciones de gastos claras, dificultando la fiscalización por parte de las y los copropietarios.
• Contrataciones irregulares: En ocasiones se observa la selección de proveedores y personal sin concurso ni consulta a la asamblea, lo que puede derivar en favoritismos, sobreprecios o servicios deficientes.
• Restricción de acceso a documentos: Se reportan casos donde la administración niega o retrasa la entrega de libros de actas, contratos y estados financieros, impidiendo el control social y la auditoría interna.
• Manipulación de asambleas y votaciones: Algunas administraciones organizan asambleas en horarios inconvenientes, omiten la convocatoria a todas las personas propietarias, o manipulan el quórum y los resultados de votación.
• Apropiación de atribuciones: Se han dado casos en los que el administrador toma decisiones sobre remodelaciones, cambios de reglamento, uso de espacios comunes o gastos extraordinarios sin consultar ni informar a la asamblea.

Impactos en la Comunidad

Estas prácticas generan malestar, desconfianza y conflictos dentro de los edificios, debilitando el tejido social y el sentido de pertenencia. Las y los copropietarios perciben que sus derechos están siendo vulnerados y que la administración actúa como una autoridad en exceso vertical, contraria al espíritu colaborativo que debería prevalecer en la copropiedad.

Consecuencias económicas

El manejo opaco de los fondos comunes puede derivar en gastos innecesarios o pérdidas de recursos, afectando el valor de las propiedades y la capacidad del edificio para afrontar emergencias o mejorar sus instalaciones.

Consecuencias legales

Las decisiones adoptadas al margen de la asamblea pueden ser impugnadas judicialmente, generando largos y costosos litigios que terminan por perjudicar a todo el condominio.

Consecuencias sociales

El quiebre de la confianza entre administración y copropietarios puede derivar en disputas, divisiones y falta de compromiso con el bienestar común, deteriorando la calidad de vida en el edificio.

Causas y Factores Contribuyentes

El fenómeno de administradores que se “apoderan” de los edificios responde a una combinación de factores:

• Débil participación de las y los copropietarios: En muchas comunidades, la asistencia a asambleas es baja y la fiscalización insuficiente, lo que permite que la administración actúe con poca supervisión.
• Falta de educación y formación: Muchas personas desconocen sus derechos y las normas que rigen la copropiedad, lo que facilita la concentración de poder en la administración.
• Normativas poco claras o insuficientes: Aunque la ley establece ciertos límites, existen vacíos legales y dificultades para ejercer control sobre la gestión cotidiana del condominio.
• Cultura de delegación excesiva: Al delegar completamente la gestión, las y los propietarios pierden el control sobre las decisiones relevantes, confiando en exceso en la administración.

Recomendaciones para una Gestión Transparente y Democrática

Para revertir este escenario y fortalecer la democracia condominial, es fundamental fomentar la participación activa de las personas propietarias y exigir rendiciones de cuentas claras y periódicas. Algunas recomendaciones incluyen:

• Asistir regularmente a las asambleas y exigir convocatorias transparentes y accesibles.
• Solicitar la entrega periódica de informes financieros, contratos y libros de actas.
• Promover la rotación o elección periódica de la administración, evitando la perpetuación de personas en el cargo.
• Formar comités de fiscalización o vigilancia en el edificio, integrados por personas propietarias.
• Recurrir a asesoría legal y profesional para impugnar decisiones contrarias a la ley o al reglamento de copropiedad.
• Fomentar la educación condominial, para que todas las personas tengan claridad sobre sus derechos y obligaciones.

El marco legal y futuras reformas

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria vigente en Chile establece las bases para el funcionamiento de condominios, pero requiere ser actualizada y reforzada para abordar los desafíos actuales. Diversos proyectos buscan incorporar mecanismos más estrictos de fiscalización, sanciones para administradores que incumplan la ley, y herramientas para fortalecer la participación de las y los copropietarios.

Conclusión

La administración de condominios en Chile enfrenta grandes desafíos que ponen en juego la transparencia, la democracia interna y el bienestar de las comunidades. Es fundamental que las y los copropietarios se empoderen, ejerzan sus derechos y exijan gestiones responsables, evitando la concentración de poder y el actuar al margen de la asamblea. Solo así se podrá construir una convivencia basada en el respeto, la confianza y el interés común.