Reflexión sobre el rol, sus funciones y el marco legal

En la gestión de edificios y condominios en Chile, existe una figura que, si bien es ampliamente reconocida y valorada en la vida cotidiana, no cuenta con respaldo ni definición dentro de la normativa legal vigente: el mayordomo de condominio. A pesar de su presencia en la administración y operación diaria de comunidades residenciales y comerciales, el “mayordomo” no aparece mencionado en la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria ni en sus reglamentos complementarios. Este vacío normativo genera una serie de implicancias que vale la pena analizar en profundidad: su rol real, las expectativas de las personas, los límites de sus funciones y los desafíos que supone su existencia informal frente a las exigencias de la ley.

La ley de copropiedad inmobiliaria en Chile

La Ley N° 21442, promulgada en 2022 , establece el marco legal para la organización, administración y funcionamiento de los condominios y edificios en copropiedad inmobiliaria. En sus artículos, la norma distingue y regula claramente a ciertos actores principales: el administrador, el comité de administración, los copropietarios, arrendatarios y personal de aseo y mantención. Sin embargo, la figura del “mayordomo” no se menciona en ningún apartado.

El administrador es la persona encargada oficialmente de ejecutar los acuerdos del comité de administración y de velar por el funcionamiento del condominio. La ley delimita sus responsabilidades, establece las obligaciones y otorga facultades concretas, como la contratación de servicios y personal. En cambio, el mayordomo aparece como una figura informal, que en la práctica asume tareas de supervisión, coordinación y control que muchas veces exceden las funciones del personal operativo, pero sin el reconocimiento ni la autoridad legal que corresponde al administrador.

¿Qué es un mayordomo de condominio?

En la cultura urbana chilena, el mayordomo de condominio es conocido como la persona encargada de la supervisión diaria de la operación de un edificio. Suele actuar como jefe del personal de aseo, mantención y seguridad, canalizando las necesidades de las personas residentes y colaborando con el administrador y el comité de administración. El mayordomo es quien recibe reclamos, coordina reparaciones menores, supervisa los turnos, controla el acceso de proveedores y, en muchos casos, resuelve las urgencias cotidianas que surgen en la comunidad.

Sin embargo, su rol no está claramente definido por la ley. La mayoría de las veces, sus funciones se determinan por costumbre, por acuerdos internos, por instrucciones del administrador o por el reglamento interno del condominio. Es habitual que se le asignen tareas administrativas menores, como el control de llaves, la gestión de correspondencia y la supervisión del buen estado de áreas comunes. En ocasiones, la figura del mayordomo se confunde con la del encargado de mantención o jefe de aseo, pero su alcance puede ser mucho mayor.

Implicancias legales de una figura no regulada

La ausencia de reconocimiento legal del mayordomo implica una serie de riesgos y limitaciones:

• Responsabilidad y atribuciones: El mayordomo, al no estar regulado por la ley de copropiedad, no cuenta con atribuciones formales para tomar decisiones relevantes ni para representar al condominio. Si se le asignan tareas más allá de lo permitido para el personal de aseo o mantención, puede verse expuesto a conflictos de responsabilidad ante incidentes, daños o disputas entre personas residentes y proveedores.
• Contratación y condiciones laborales: La ley exige la contratación formal de personal para labores específicas. El mayordomo suele ser contratado bajo la figura de “jefe de mantención” o similar, pero no existe una categoría laboral especial ni protección diferenciada para esta función, lo que puede generar incertezas respecto a remuneraciones, derechos y estabilidad laboral.
• Relación con el administrador: El administrador es responsable directo ante el comité de administración y los copropietarios. El mayordomo, en cambio, responde a instrucciones del administrador, pero carece de facultades para tomar decisiones autónomas. Esto puede generar tensiones en la gestión diaria y afectar la eficiencia operativa.
• Confusión de roles: La informalidad del cargo puede llevar a la confusión entre las personas residentes sobre quién tiene autoridad para resolver problemas o tomar decisiones. Es frecuente que se atribuyan al mayordomo responsabilidades que, por ley, corresponden al administrador o al comité de administración.

Desafíos para la gestión y convivencia

La falta de regulación puede impactar directamente en la calidad de vida de quienes habitan condominios. El mayordomo, por su cercanía con las personas residentes, suele ser visto como un “facilitador” de la vida comunitaria. No obstante, la indefinición legal puede traducirse en falta de procedimientos claros, desprotección laboral y dificultades para resolver conflictos internos.

Uno de los grandes desafíos es la formación profesional. Dado que no existe una normativa específica, no hay estándares de capacitación, certificación ni requisitos mínimos para ejercer el cargo. Esto puede derivar en desigualdades y falta de profesionalismo en la gestión diaria. Además, la informalidad en la contratación puede volver vulnerable a la figura del mayordomo ante cambios de administración, recortes presupuestarios o conflictos laborales.

¿Debería regularse la figura del mayordomo?

Cada vez más voces en el sector inmobiliario y en las agrupaciones de personas residentes plantean la necesidad de dar un reconocimiento formal al rol del mayordomo. Regular la figura permitiría establecer atribuciones, responsabilidades, requisitos de formación y condiciones laborales claras. Así se podría profesionalizar el cargo, ofrecer mayor protección a quienes lo ejercen y mejorar la gestión de los condominios.

Una eventual regulación podría considerar:

• Definir claramente el perfil del mayordomo, diferenciándolo del personal de aseo, mantención y del administrador.
• Establecer requisitos de capacitación y certificación.
• Delimitar las atribuciones y responsabilidades del cargo.
• Garantizar condiciones laborales adecuadas y protección ante despidos injustificados.
• Crear mecanismos de supervisión y evaluación del desempeño.

El futuro del mayordomo en la copropiedad chilena

La ausencia de reconocimiento legal no ha impedido que la figura del mayordomo se consolide como parte esencial de la vida en comunidad en muchos condominios urbanos chilenos. Su capacidad de gestión, liderazgo y cercanía suele marcar la diferencia en la convivencia de las personas residentes. Sin embargo, mientras no exista una regulación específica, quienes ocupan este cargo continuarán enfrentando la incertidumbre propia de trabajar en un espacio difuso entre la ley y la costumbre.

En conclusión, el mayordomo de condominio simboliza la necesidad de adaptar las normas legales a las realidades sociales y culturales que emergen en la vida urbana moderna. Reconocer y regular su figura sería un avance en la protección de derechos, en la profesionalización de la gestión inmobiliaria y en la construcción de comunidades más seguras y cohesionadas.